Acheter un appartement à rénover à Paris : regarder les planchers avant de signer

Acheter un appartement à rénover à Paris, c'est souvent acheter un plancher bois. Dans la plupart des immeubles anciens, il porte tout ce que le projet ajoutera : une chape, une salle de bain, une cuisine, des cloisons. La visite est le moment d'en repérer les signes, avant de signer et avant de chiffrer.

Comprendre

Le plancher bois de l'immeuble ancien est un solivage. Des solives, des poutres de bois, vont d'un mur porteur à l'autre. Entre elles, le plâtre forme des cuvettes, les augets, recouvertes d'un remplissage de gravois et de plâtras d'environ 10 cm. Au-dessus, le parquet repose sur des lambourdes. Au-dessous, le plafond de plâtre de l'appartement voisin est accroché à un lattis cloué sous les solives.

Ce plancher est lourd, déformé par le temps et sensible à l'eau. Il ne se devine pas : sections et entraxes des solives se mesurent, ils ne se supposent pas.

Le point faible est caché. La tête de chaque solive est scellée dans la maçonnerie, côté façade ou côté refend. Noyée dans le mur, sous une fenêtre ou une ancienne pièce d'eau, c'est la partie la plus exposée à la pourriture et aux insectes.

Là où passe un conduit, un escalier ou une cheminée, des solives sont coupées : un chevêtre les reçoit, porté par des solives renforcées. Ces zones comptent quand on veut déplacer une cuisine ou une salle de bain.

Le projet ajoute du poids. Une chape ciment de 5 cm pèse de l'ordre de 100 kg par m², soit environ 1 kN/m², quand la charge d'usage retenue pour un logement est de 1,5 kN/m². Une baignoire pleine ou une cloison maçonnée s'ajoutent. Ces poids se calculent avant d'être commandés.

Ce qu'il faut regarder à la visite

Un acheteur ne sonde pas un plancher, mais il peut lire ses symptômes :

• Le sol qui penche ou qui creuse au milieu d'une pièce. Ce creux s'appelle la flèche.
• Des cloisons fissurées, des portes qui frottent : souvent le signe d'un plancher qui a bougé.
• Le dessous des pièces d'eau et des fenêtres : taches, sol mou, odeur.
• Des trous, de la sciure, des galeries dans le bois apparent : un diagnostic par un professionnel s'impose.
• Le règlement de copropriété : il range souvent le gros œuvre des planchers dans les parties communes.
• Les procès-verbaux d'assemblée générale : planchers déjà repris, dégâts des eaux, travaux votés.

Avant les travaux, l'état réel se vérifie par un sondage : une lame déposée suffit à connaître le sens des solives, leur section, leur entraxe et l'état des têtes côté façade.

Les erreurs fréquentes

• Couler une chape ciment sans étude : environ 1 kN/m² de plus pour 5 cm.
• Entailler ou percer une solive pour passer une évacuation, sans accord d'un bureau d'études.
• Curer les augets pour gagner de la hauteur : le bruit passe chez le voisin.
• Remplacer un parquet sur lambourdes par un sol dur collé : les bruits de choc sont aggravés.
• Enfermer une tête de solive humide derrière un doublage, sans ventilation.

Les questions à poser

Au vendeur et au syndic :

• « Le plancher a-t-il déjà été repris ? Y a-t-il eu des dégâts des eaux ? »
• « Le règlement range-t-il les planchers en parties communes ? »

À l'entreprise qui chiffre les travaux :

• « Avez-vous prévu un sondage du plancher avant de fixer le prix ? »
• « La chape, la salle de bain, les cloisons prévues ont-elles été comparées à ce que le plancher peut porter ? »

Ce que fait l'Atelier

L'Atelier Angle Noir est une entreprise de rénovation installée 81 rue Boursault, aux Batignolles. Il conduit les chantiers d'appartements anciens en contractant général, avec une conception par un architecte d'intérieur.

Pour un acheteur, l'Atelier visite le bien et liste ce qui peut changer le budget : plancher, réseaux, pièces d'eau, copropriété. Sur le plancher, il note le sens des solives, la flèche, les fissures, et prévoit le sondage avant tout calcul. Quand des solives doivent être renforcées ou remplacées, un bureau d'études structure fait le calcul. Comme le gros œuvre est en général une partie commune, ces travaux passent ensuite par l'assemblée générale, qui doit les autoriser avant le début du chantier.

La méthode complète d'une estimation avant achat est détaillée dans Estimation des travaux d'un appartement avant achat. Le cas d'une salle de bain déplacée est traité dans Rénovation de salle de bain à Paris 17e. Pour un premier ordre de grandeur, l'estimateur de l'Atelier chiffre les travaux pièce par pièce.

Questions fréquentes