Estimation des travaux d'un appartement avant achat : que faire chiffrer à Paris ?

Une estimation des travaux d'un appartement avant achat se fait sur place, avant la promesse de vente ou pendant le délai de rétractation, à partir de trois lectures : le logement, ses diagnostics de vente et les documents de la copropriété. Les diagnostics décrivent ce qui est visible le jour de leur passage. Ils ne disent ni ce que cachent les murs et les planchers, ni ce que coûtera le programme de travaux : c'est le rôle d'une visite technique et d'un chiffrage poste par poste.

Comprendre

Dans l'ancien, le prix d'un appartement se discute avec le prix de ses travaux. L'acheteur, lui, dispose de peu de temps : quelques visites, une offre, puis une promesse de vente. Après la signature, l'acheteur non professionnel d'un logement dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter. Ce délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'acte. C'est court pour faire venir une entreprise : le bon moment pour chiffrer se situe avant.

Ce que disent les diagnostics de vente. Le vendeur joint à la promesse un dossier de diagnostic technique. Pour un appartement en copropriété, il comprend notamment le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949, l'état amiante si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, et l'état des installations d'électricité et de gaz lorsqu'elles ont plus de 15 ans.

Ce qu'ils ne disent pas. L'état amiante de vente porte sur les matériaux visibles et accessibles au moment du repérage. Il ne vaut pas repérage avant travaux. Dès qu'un propriétaire confie des travaux à une entreprise, il devient donneur d'ordre et doit faire réaliser ce repérage avant le chantier, sur le programme exact des travaux. Aucun diagnostic de vente ne décrit la structure, l'état des planchers ou des conduits. Aucun ne donne le prix d'une rénovation.

Ce que dit la copropriété. Au plus tard à la signature de la promesse, le vendeur d'un lot remet notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d'entretien, la fiche synthétique, les conclusions du diagnostic technique global s'il existe, et le plan pluriannuel de travaux ou son projet. Ces pièces annoncent ce que l'immeuble demandera dans les années à venir.

Ce qu'il faut vérifier

Pendant la visite, le regard se porte d'abord sur ce qui coûte cher et se voit mal.

• Les murs : façade, refend, mitoyen, cloison. Un mur plus épais que prévu est porteur jusqu'à preuve du contraire. Une cloison peut être devenue porteuse si le plancher a fléchi : elle ne se juge pas à son épaisseur.
• Les planchers : pente visible, sens des solives, état des têtes de solives engagées dans des murs humides.
• Les hauteurs : dans un haussmannien, la hauteur sous plafond va de 2,80 à 3,20 m et varie dans une même pièce. Un faux plafond ajouté peut cacher des matériaux anciens.
• Les réseaux : tableau électrique, compteurs, chute, tuyaux et calorifuges anciens, radiateurs.
• Les conduits : coffrages, placards, renflements de refend. Un conduit de fumée peut desservir un voisin.
• Les sols : dalles, colles, faux plafonds et conduits posés avant 1997 peuvent contenir de l'amiante. Les peintures anciennes des fenêtres, volets et plinthes peuvent contenir du plomb.
• Les recoupements : une moulure ou un parquet coupés net trahissent une cloison ajoutée.

Dans les documents, l'attention se porte sur les travaux.

• Les procès-verbaux d'AG : travaux votés, travaux discutés et reportés, appels de fonds à venir.
• Le carnet d'entretien et le plan pluriannuel : ce qui a été fait sur l'immeuble, et ce qui est prévu.
• Le règlement et l'état descriptif de division : ce qui est privatif, ce qui est commun. Toucher un mur porteur, un conduit ou la façade passe par l'assemblée générale ; l'article sur ce que le règlement et les Bâtiments de France autorisent détaille ces démarches.

Pour les travaux déjà votés, la règle est simple : une dépense est due par celui qui est copropriétaire au moment où elle devient exigible. L'acte de vente peut prévoir une autre répartition entre vendeur et acheteur, mais elle n'engage pas le syndic.

Les erreurs fréquentes

• Chiffrer sur la foi du diagnostic de vente. Il ne vaut pas repérage avant travaux.
• Prendre le dossier technique amiante de l'immeuble pour celui du logement. Il concerne les parties communes.
• Conclure « pas d'amiante » à l'œil, sans analyse de laboratoire.
• Juger une cloison à son épaisseur.
• Chiffrer sur la surface de l'annonce. Rien n'est d'équerre dans l'ancien : un relevé mesuré sur place, pièce par pièce, est la seule base fiable.
• Lire un seul procès-verbal d'AG. Les travaux reportés d'une année sur l'autre se lisent sur plusieurs exercices.
• Prévoir de « démolir pour voir » après l'achat. C'est découvrir trop tard ce que le prix aurait dû intégrer.

Ce qui fait varier un budget de rénovation dans l'ancien est détaillé dans l'article sur le prix d'une rénovation d'appartement haussmannien.

Les questions à poser

Au vendeur ou à l'agence

• « Existe-t-il des plans, même anciens, ou ceux de l'acte d'achat ? »
• « Quels travaux ont été faits, quand, et par quelle entreprise ? »
• « Les placards, trappes et faux plafonds pourront-ils être ouverts lors de la visite technique ? »

Au syndic

• « Pouvez-vous transmettre le dossier technique amiante et le diagnostic technique global de l'immeuble ? »
• « Des travaux sur les planchers, les conduits ou les colonnes sont-ils connus ? »
• « Des plans de l'immeuble sont-ils archivés ? »

Au diagnostiqueur, une fois le programme arrêté

• « Le repérage couvre-t-il tout le programme, avec sondages et analyses en laboratoire ? »

Ce que fait l'Atelier

Pour une première enveloppe, l'estimateur en ligne de l'Atelier décrit le bien et le programme en cinq minutes environ. Il rend un budget détaillé poste par poste, avec sa fiche PDF. C'est l'outil pour comparer deux biens ou préparer une offre.

Pour un bien précis, l'Atelier organise une visite technique. Le relevé suit une méthode fixe : un croquis d'ensemble avant toute mesure, des cotes prises depuis un seul point d'origine, les diagonales de chaque pièce, les hauteurs en plusieurs points, les réseaux et des photos numérotées reportées au croquis. L'Atelier lit ensuite les diagnostics et les pièces de copropriété, et signale ce qui devra être diagnostiqué avant travaux. Le chiffrage nomme ce qui est connu et ce qui reste à vérifier.

Entreprise de rénovation et contractant général, l'Atelier chiffre tous corps d'état, avec une conception par un architecte d'intérieur. Son relevé sert à concevoir et à chiffrer : il ne remplace pas le mesurage de surface qui figure dans l'acte de vente.

Pour préparer la visite, un premier échange de 15 minutes permet de présenter le bien et le calendrier de la vente.

Questions fréquentes