Plaine Monceau, Batignolles, Ternes, Épinettes : le 17e mêle immeubles haussmanniens, faubourgs du XIXe siècle et chambres de service sous les toits. Quel que soit l'immeuble, une rénovation réussie suit le même ordre. Le connaître évite les deux erreurs qui font dériver un budget : décider trop tard, et chiffrer trop tôt.
Par quoi commencer une rénovation d'appartement ?
Par l'état réel du logement, pas par le choix du carrelage. Avant tout chiffrage, il faut connaître la surface exacte, l'état des réseaux, les diagnostics obligatoires et les règles de la copropriété. Ces quatre éléments décident de ce qui est possible, de ce qui est obligatoire et de ce qui coûtera le plus.
L'ordre qui suit est celui d'un chantier tous corps d'état en appartement parisien. Chaque étape prépare la suivante ; en sauter une revient presque toujours à la payer plus tard.
| Étape | Ce qui se décide |
|---|---|
| 1. Le relevé | Surfaces, hauteurs, état des murs, des sols, de l'électricité et de la plomberie |
| 2. Les diagnostics | Amiante et plomb selon l'année de l'immeuble, performance énergétique |
| 3. La copropriété | Ce qui relève du règlement et de l'assemblée générale |
| 4. L'étude de conception | Plan, matériaux, périmètre exact des travaux |
| 5. Le devis | Un prix ferme sur ce qui a été décidé |
| 6. Le chantier et la réception | Exécution, avenants éventuels, vérification finale |
Quels diagnostics faire avant des travaux ?
Pour un immeuble dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997, un repérage de l'amiante avant travaux est obligatoire : il revient au propriétaire qui commande les travaux. Pour un logement construit avant 1949, l'état du plomb dans les peintures compte aussi, notamment avant de poncer ou de décaper.
Dans le 17e, la quasi-totalité des immeubles anciens est concernée. Ces diagnostics sont réalisés par un diagnostiqueur certifié ; ils se lancent tôt, car leurs résultats peuvent changer la méthode et le prix d'un poste. Le diagnostic de performance énergétique, lui, indique ce que la rénovation doit corriger si le logement est loué ou destiné à l'être.
Faut-il l'accord de la copropriété ?
Pas pour ce qui reste à l'intérieur du logement : peintures, sols, cuisine, salle de bains, réseaux intérieurs. L'accord de l'assemblée générale devient nécessaire dès que les travaux touchent aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble : fenêtres, murs porteurs, conduits, façade.
Une assemblée générale se tient en général une fois par an. Si votre projet en a besoin, la demande doit être inscrite à l'ordre du jour bien avant la date de travaux souhaitée. Le détail des règles est dans le guide de l'Atelier sur la rénovation en copropriété haussmannienne.
Pourquoi faire une étude avant de demander un devis ?
Parce qu'un devis ne vaut que par ce qu'il décrit. Sans plan ni choix de matériaux arrêtés, deux devis décrivent rarement le même projet, et les postes laissés ouverts reviennent plus tard en suppléments. L'étude de conception fixe l'aménagement, les finitions et le périmètre ; le devis devient alors un prix ferme.
À l'Atelier, l'étude est facturée au mètre carré étudié, et son montant hors taxes est déduit du devis si les travaux sont confiés à l'Atelier. Le détail est dans l'article l'étude de conception : à quoi elle sert, ce qu'elle comprend.
Quelles erreurs font dériver le budget ?
Trois erreurs reviennent sur presque tous les chantiers parisiens : chiffrer au mètre carré moyen, oublier les postes invisibles, et décider en cours de chantier. Chacune se corrige avant de signer le devis, à condition de savoir où regarder et de prendre le temps de le faire.
Le prix moyen au m². Il ne tient compte ni de l'étage, ni de l'accès, ni de l'état réel des réseaux. Un prix fiable se construit poste par poste.
Les postes invisibles. Mise en sécurité électrique, reprise des supports, protection des parties communes, évacuation des gravats : ils ne se voient pas à la fin, mais ils pèsent. Sur un studio rénové dans le 17e, l'électricité et la peinture représentaient la moitié de la facture (le détail du chantier).
Les décisions tardives. Chaque changement en cours de chantier passe par un avenant, avec un prix et un délai en plus. Ce qui se décide sur plan coûte un trait ; ce qui se décide sur chantier coûte des heures.
Combien de temps prévoir ?
Le chantier n'est que la dernière partie du calendrier. Avant lui viennent le relevé, les diagnostics, l'étude, le devis, l'éventuel accord de la copropriété et la commande des matériaux, dont certains ont plusieurs semaines de délai. Mieux vaut commencer la préparation plusieurs mois avant la date de travaux souhaitée.
La durée du chantier lui-même dépend de la surface, du nombre de corps d'état et des délais de fabrication du sur-mesure. Elle se fixe au devis, avec le planning, et ne bouge ensuite que par avenant.
Votre appartement, vos chiffres
L'estimateur de l'Atelier donne un premier ordre de grandeur de vos travaux en quelques minutes, pièce par pièce. Un appel avec l'Atelier permet ensuite un chiffrage exact.
Estimer mes travauxQuestions fréquentes
Le repérage amiante est-il obligatoire avant des travaux ?
Oui pour les immeubles dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997 : le propriétaire qui commande les travaux doit le faire réaliser par un opérateur certifié avant le début du chantier.
Faut-il une autorisation pour refaire une cuisine ou une salle de bains ?
Non, tant que les travaux restent à l'intérieur du logement et ne touchent ni aux parties communes, ni aux murs porteurs, ni à l'aspect extérieur de l'immeuble.
Combien coûte une rénovation d'appartement dans le 17e ?
Le prix dépend des postes, de l'étage, de l'accès et de l'état des réseaux. Un exemple réel : un studio de 27 m² remis en état pour 19 811 € TTC, sans cuisine ni salle d'eau.