Travaux d'appartement avant location à Paris : ce qui est obligatoire, ce qui est utile

Les travaux d'appartement avant location, à Paris, se rangent en deux catégories : sont obligatoires ceux qui rendent le logement décent, c'est-à-dire sûr, équipé, assez grand et assez performant en énergie. Le reste (peinture, sols, cuisine) relève de l'utile, selon l'état de l'appartement et le loyer visé. Les diagnostics à remettre au locataire disent, eux, par où commencer.

Comprendre

Deux obligations distinctes pèsent sur le bailleur. La première porte sur le logement lui-même : il doit être décent, au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. La seconde porte sur l'information : le dossier de diagnostic technique est annexé au bail à la signature et à chaque renouvellement.

Le logement décent se lit en cinq familles de critères :

• Surface et volume. Au moins une pièce principale de 9 m² de surface habitable avec 2,20 m sous plafond, ou un volume habitable d'au moins 20 m³. Le règlement sanitaire départemental peut être plus exigeant.
• Sécurité et santé. Le clos et le couvert sont assurés. Les portes et fenêtres présentent une étanchéité à l'air suffisante. Le logement permet une aération suffisante. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage. Les garde-corps des fenêtres et des balcons sont conformes à leur usage.
• Équipements. Un chauffage normal, de l'eau potable avec une pression suffisante, l'évacuation des eaux usées, une cuisine ou un coin cuisine avec évier alimenté en eau chaude et froide, un WC séparé de la cuisine et de la pièce des repas, une douche ou une baignoire, et un réseau électrique qui éclaire toutes les pièces et fait fonctionner les appareils ménagers courants.
• Absence de nuisibles, rongeurs comme parasites.
• Performance énergétique. Pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit entre 2025 et 2027, seul un logement classé de A à F au DPE est décent. Le seuil se resserre ensuite : le calendrier complet est détaillé dans l'article Interdiction de location selon le DPE : le calendrier.

Le dossier de diagnostic technique, lui, rassemble pour un appartement :

• le DPE, de moins de 10 ans ; un DPE réalisé entre 2018 et le 30 juin 2021 n'est plus valable depuis le 1er janvier 2025 ;
• l'état de l'installation électrique, si elle a plus de 15 ans, réalisé depuis moins de 6 ans ;
• l'état de l'installation de gaz, si elle a plus de 15 ans, réalisé depuis moins de 6 ans ;
• le constat de risque d'exposition au plomb, pour un logement construit avant le 1er janvier 1949 ; sa validité est illimitée sans plomb au-delà du seuil, de 6 ans sinon ;
• l'état des risques, si le logement est situé dans une zone à risques, établi depuis moins de 6 mois ;
• l'amiante : il fait partie du dossier, sans être annexé au bail ; le bailleur le tient à la disposition du locataire.

La surface habitable figure enfin dans le bail. Si le bail mentionne une surface supérieure de plus de 5 % à la surface réelle, le locataire peut demander une diminution du loyer.

Ce qu'il faut vérifier

Les diagnostics se commandent avant les travaux, pas après. Ils servent de relevé : ils disent ce qui doit être repris et ce qui peut attendre.

• L'électricité. Le diagnostic contrôle six points de sécurité : la commande générale et son accès, un différentiel adapté à la prise de terre, une protection adaptée à chaque circuit, la liaison équipotentielle de la salle d'eau, l'absence de matériel inadapté ou de pièce nue sous tension, l'absence de conducteurs non protégés. Il ne porte que sur les parties privatives. Son objet est d'informer le futur occupant. La décence, elle, exige des réseaux électriques conformes aux normes de sécurité : les anomalies relevées sont la première ligne du devis.
• La ventilation. Bouches d'extraction en cuisine et en salle d'eau, entrées d'air dans les pièces sèches. Dans l'ancien, une fenêtre changée sans entrée d'air peut réduire l'aération d'origine.
• Les menuiseries. Clos, étanchéité à l'air, garde-corps : une fenêtre qui ne ferme plus relève de la décence, pas du confort.
• Le DPE. Le diagnostiqueur relève ce qu'il voit, ce qu'il mesure et ce que prouvent les pièces fournies. Une isolation cachée derrière un doublage, sans facture ni photo, se prouve mal. Préparer le dossier avant sa visite évite une classe plus basse que le logement réel.

Pour un logement classé F ou G, le chiffrage des travaux qui font gagner une classe se prépare en amont : l'estimateur DPE de l'Atelier en donne un premier ordre de grandeur. Les options d'un logement G sont détaillées dans DPE G : que faire à Paris.

Les erreurs fréquentes

• Lancer la peinture avant les diagnostics. Un tableau électrique ou une ventilation à reprendre se découvre ensuite, et les murs sont à rouvrir.
• Prendre le diagnostic électricité pour un certificat de conformité. Il décrit un état ; il ne valide pas l'installation.
• Lire « non vérifié » comme « bon ». Un point non contrôlé reste une inconnue.
• Réutiliser un vieux DPE. Au-delà de 10 ans, ou réalisé entre 2018 et le 30 juin 2021, il ne vaut plus.
• Supprimer une bouche d'aération pendant les travaux. Elle fait partie de la décence et du calcul du DPE.
• Annoncer une surface « à peu près ». Si le bail surévalue la surface de plus de 5 %, le loyer peut être diminué.
• Oublier l'amiante avant de casser. Dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1997, un repérage de l'amiante avant travaux revient à celui qui commande les travaux.

Les questions à poser

Au diagnostiqueur :

• « L'installation électrique était-elle alimentée ? Pourquoi ces points non vérifiés ? »
• « Quelles données du DPE saisirez-vous par défaut, et quelle pièce les remplacerait ? »

À l'électricien :

• « Votre devis lève-t-il chaque anomalie du diagnostic, une par une ? »
• « Mise en sécurité ou rénovation complète : laquelle convient à cet appartement ? »

Au syndic :

• « Avez-vous le dossier technique amiante et les données du chauffage et de la ventilation collectifs ? »

Ce que fait l'Atelier

L'Atelier Angle Noir est une entreprise de rénovation installée 81 rue Boursault, Paris 17e. Il conduit les chantiers d'appartements anciens en contractant général, avec une conception par un architecte d'intérieur.

Pour une remise en location, l'Atelier part des diagnostics du propriétaire : il lit chaque anomalie électrique, chaque point non vérifié, l'état de la ventilation et des menuiseries, puis sépare ce qui conditionne la décence de ce qui améliore l'appartement. Le chiffrage suit cet ordre. Quand l'installation électrique est refaite, l'attestation de conformité Consuel, si elle a moins de 6 ans, peut remplacer le diagnostic électricité au moment du bail.

L'Atelier reçoit sur rendez-vous, rue Boursault : prendre rendez-vous.

Questions fréquentes