Travaux en copropriété sur les parties communes : quelle majorité en assemblée générale ?

Des travaux en copropriété sur les parties communes ne commencent qu'après un vote de l'assemblée générale. Pour les travaux qu'un copropriétaire fait à ses frais et qui touchent les parties communes ou l'aspect extérieur, la règle est la majorité absolue de l'article 25. S'ils reviennent à s'approprier ou à détruire une partie commune, il faut la double majorité de l'article 26.

Comprendre

Acheter un appartement en copropriété, c'est acheter un lot : une partie privative, réservée à son usage, et une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. La frontière entre les deux décide de ce que le propriétaire fait seul et de ce qui passe par un vote.

Chez soi, le propriétaire décide seul. Il use et dispose librement de ses parties privatives, sans porter atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des voisins. Abattre une cloison non porteuse ou refaire un parquet ne demande en principe aucun vote.

Ce qui est commun se vote. Quand le règlement de copropriété ne dit rien, la loi répute communs le sol, les cours, le gros œuvre, les équipements communs, y compris les canalisations qui traversent les appartements, les coffres, les gaines, les têtes de cheminée, les passages et les couloirs. Le règlement peut fixer une autre limite : c'est lui qui fait foi.

Un balcon reste commun. Une terrasse ou un balcon réservé à un lot est une partie commune à jouissance privative. Le propriétaire en a l'usage, pas la propriété. Une jardinière ne demande rien ; une transformation légère se vote à l'article 25, une construction à l'article 26.

La loi du 10 juillet 1965 range chaque décision de l'assemblée sous l'un de quatre seuils, du plus facile au plus exigeant.

• Article 24, majorité simple : la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les abstentions ne comptent pas. Elle couvre les travaux de conservation de l'immeuble, les travaux imposés par la loi ou un arrêté, et la décision de lancer un diagnostic technique global.
• Article 25, majorité absolue : la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Elle couvre les travaux d'un copropriétaire à ses frais sur les parties communes ou l'aspect extérieur, les travaux d'amélioration ou de transformation, les travaux d'économies d'énergie.
• Article 26, double majorité : la majorité des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix. Elle couvre la modification du règlement sur l'usage des parties communes, l'achat d'un bien immobilier ou la vente d'un bien commun.
• Unanimité : pour vendre une partie commune nécessaire à la destination de l'immeuble, ou pour changer la répartition des charges hors des cas prévus par la loi.

Deux passerelles évitent de tout recommencer à l'assemblée suivante. Si un projet relevant de l'article 25 échoue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, il est revoté aussitôt, à la majorité de l'article 24. Si un projet relevant de l'article 26 échoue mais réunit la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, avec au moins un tiers des voix de tous, il est revoté dans la même assemblée, à la majorité de l'article 25.

Ce qu'il faut vérifier

• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Ils disent ce qui est privatif et ce qui est commun, lot par lot. Le règlement est une annexe obligatoire de l'acte de vente ; à défaut, le syndic ou le conseil syndical en ont une copie.
• Le sort des fenêtres, des balcons et des canalisations. C'est là que les règlements diffèrent d'un immeuble à l'autre.
• Le seuil qui s'applique. Un raccordement ou un conduit traversant une partie commune relève de l'article 25. Annexer un bout de palier, c'est s'approprier une partie commune : l'article 26.
• Le calendrier de l'assemblée. Elle se réunit au moins une fois par an. C'est sa date qui fixe celle du chantier.
• Les autorisations d'urbanisme. Changer des fenêtres, sauf à l'identique, ou créer une ouverture en façade demande aussi une autorisation d'urbanisme. Le guide sur la rénovation en copropriété haussmannienne détaille ce que la Ville et les Bâtiments de France regardent.

Le chemin d'une demande

1. Préparer le dossier : un descriptif, des plans, la localisation exacte des travaux, et les devis quand ils existent.
2. Écrire au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, à tout moment de l'année. Le syndic ne juge pas l'opportunité de la demande : il l'inscrit. Le copropriétaire peut aussi demander une assemblée spéciale, entièrement à ses frais.
3. Recevoir la convocation, au moins 21 jours avant la séance, avec l'ordre du jour et le formulaire de vote par correspondance.
4. Présenter le projet en assemblée, qui vote en principe résolution par résolution.
5. Attendre deux mois après la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision devient définitive, même irrégulière.

En cas de refus, le demandeur dispose lui aussi de deux mois après la réception du procès-verbal pour en demander l'annulation au tribunal judiciaire. Pour des travaux d'amélioration, il peut demander au juge l'autorisation de les réaliser.

Les erreurs fréquentes

• Demander l'accord au syndic ou au conseil syndical. Ni l'un ni l'autre ne peut autoriser des travaux sur les parties communes. Seule l'assemblée le peut.
• Commencer avant le vote. L'autorisation se donne avant le début des travaux. Sans elle, les travaux sont irréguliers : pour l'aspect extérieur, le syndicat peut exiger leur arrêt et la démolition des ouvrages, au besoin en justice.
• Envoyer une demande sans dossier. Sans document qui localise et décrit les travaux, le syndic ne peut pas inscrire le projet de résolution.
• Demander trop tard. Une demande qui arrive après la préparation de l'ordre du jour est reportée à l'assemblée suivante.
• Engager les entreprises le lendemain du vote. Un opposant ou un défaillant dispose de deux mois après la notification du procès-verbal pour contester la décision en justice.
• Croire qu'un tuyau qui traverse l'appartement est privatif. S'il dessert plusieurs logements, il est commun ; le raccordement sur une chute commune, déjà traité dans le Journal, passe donc par un vote.

Les questions à poser

Au syndic :

• « Le règlement de copropriété est-il à jour, avec ses modificatifs ? »
• « Les fenêtres et les canalisations sont-elles privatives ou communes dans cet immeuble ? »
• « Quand l'ordre du jour de la prochaine assemblée sera-t-il arrêté ? »
• « Quels documents faut-il joindre à la demande d'inscription ? »

Au vendeur, avant d'acheter :

• « Des travaux sur les parties communes ont-ils été faits sans vote ? »

Ce que fait l'Atelier

L'Atelier Angle Noir est une entreprise de rénovation installée au 81 rue Boursault, Paris 17e. Il conduit les rénovations d'appartements anciens en contractant général, avec une conception par un architecte d'intérieur.

Avant de chiffrer, l'Atelier lit le règlement de copropriété et repère ce qui, dans le projet, touche une partie commune : mur porteur, chute, façade, conduit. Il prépare avec le propriétaire le descriptif et les plans à joindre à la demande d'inscription, puis cale le calendrier du chantier sur celui de l'assemblée et sur le délai de recours. Les travaux de façade, votés par la copropriété elle-même, sont présentés dans l'article sur le ravalement à Paris.

Pour situer un projet avant le vote, l'estimateur de l'Atelier donne un premier ordre de grandeur pièce par pièce. Pour préparer le dossier destiné au syndic : prendre rendez-vous, rue Boursault.

Questions fréquentes