Un échafaudage dans la rue, une lettre du syndic, un appel de fonds : le ravalement arrive souvent sans que le propriétaire l'ait vu venir. À Paris, il n'est pas facultatif. Voici ce que dit la règle, comment se déroule la procédure, et ce que chaque copropriétaire paie réellement.
Le ravalement est-il obligatoire à Paris ?
Oui. Paris fait partie des communes où les façades doivent être tenues en bon état de propreté et ravalées au moins une fois tous les dix ans. Si l'immeuble ne le fait pas de lui-même, le maire peut adresser une injonction au propriétaire, ou au syndicat des copropriétaires, d'engager les travaux.
Dans la pratique, la plupart des copropriétés anticipent : un ravalement préparé à l'avance se vote, se finance et se planifie dans de meilleures conditions qu'un ravalement imposé.
Que se passe-t-il en cas d'injonction de la mairie ?
Après une injonction, le propriétaire dispose de six mois pour commencer les travaux. Ce délai peut être prolongé dans une limite d'un an. Passé ce délai, le maire peut faire réaliser le ravalement d'office, aux frais du propriétaire, après autorisation du juge. Le non-respect de l'obligation peut aussi être sanctionné d'une amende.
Ces règles figurent au Code de la construction et de l'habitation ; elles sont résumées sur justice.fr.
Faut-il une autorisation pour ravaler une façade à Paris ?
Oui. À Paris, les travaux qui modifient l'aspect extérieur d'un immeuble, dont le ravalement, sont soumis à une déclaration préalable en mairie, accompagnée d'une fiche spécifique au ravalement. Dans les secteurs protégés, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France s'y ajoute.
La liste des pièces à fournir est publiée par la Ville de Paris, sur la page consacrée aux permis de construire et déclarations préalables. Le dossier est en général préparé par le professionnel qui conduit le ravalement, pour le compte du syndicat.
Qui paie le ravalement en copropriété ?
La façade est une partie commune : le ravalement est décidé en assemblée générale et payé par l'ensemble des copropriétaires, chacun selon sa quote-part de charges, appelée tantièmes. Le propriétaire d'un studio au sixième étage et celui d'un grand appartement au deuxième paient donc des montants différents.
Les travaux sont appelés par le syndic selon un échéancier voté en même temps que le ravalement. Avant d'acheter dans le 17e, il est utile de demander la date du dernier ravalement et les procès-verbaux d'assemblée générale : un ravalement voté mais pas encore payé change le prix réel d'un appartement.
Faut-il isoler la façade pendant le ravalement ?
La réglementation impose en principe d'isoler la façade lors d'un ravalement important, mais elle prévoit des exceptions, notamment pour des raisons architecturales ou patrimoniales. Les façades en pierre de taille des immeubles haussmanniens en relèvent souvent : une isolation par l'extérieur y effacerait les modénatures.
Dans ces immeubles, l'amélioration énergétique passe plutôt par l'intérieur des logements, mur de façade par mur de façade, comme sur le studio rénové dans le 17e où le mur extérieur a été doublé par l'intérieur.
Comment se déroule un chantier de ravalement ?
Il commence par un diagnostic de la façade, qui décrit son état et les travaux nécessaires. Viennent ensuite le vote en assemblée générale, la déclaration préalable en mairie, puis l'installation de l'échafaudage. À Paris, un échafaudage posé sur le trottoir demande aussi une autorisation d'occupation de la voie publique.
Sur un immeuble haussmannien, le ravalement ne se limite pas à un nettoyage : reprise des pierres abîmées, des corniches et des modénatures, traitement des fissures, remise en peinture des menuiseries et des garde-corps selon ce qui a été voté. La durée dépend de la hauteur de l'immeuble, de l'état de la façade et de la saison.
Pendant le chantier, les occupants restent dans leur logement, mais l'accès aux fenêtres et aux balcons peut être nécessaire. Le syndic prévient en général les copropriétaires du calendrier et des périodes où les volets doivent rester ouverts ou fermés.
Que vérifier quand un ravalement est voté ?
Trois points pour le copropriétaire : le contenu exact des travaux votés, le calendrier des appels de fonds, et ce qui touche à son propre logement. Pendant le chantier, les fenêtres, les volets et les garde-corps sont souvent concernés ; il faut savoir ce qui est pris en charge par la copropriété et ce qui reste privatif.
Le règlement de copropriété précise ce qui est commun et ce qui est privatif. Les fenêtres, par exemple, sont souvent privatives tout en faisant partie de l'harmonie de la façade : leur remplacement suit alors les règles décrites dans le guide de l'Atelier sur la rénovation en copropriété haussmannienne.
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Tous les combien faut-il ravaler une façade à Paris ?
Au moins une fois tous les dix ans. Si l'immeuble ne le fait pas, le maire peut enjoindre au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires d'engager les travaux.
Qui paie le ravalement dans une copropriété ?
L'ensemble des copropriétaires, chacun selon ses tantièmes de charges, car la façade est une partie commune. Le ravalement est décidé en assemblée générale.
Faut-il une déclaration préalable pour un ravalement à Paris ?
Oui. La Ville de Paris soumet les travaux qui modifient l'aspect extérieur d'un immeuble, dont le ravalement, à une déclaration préalable en mairie.