Rénover un appartement aux Batignolles : immeubles, contraintes, budget

Une rénovation d'appartement aux Batignolles, dans le 17^e arrondissement de Paris, commence par ce que l'immeuble partage : colonnes d'eau et d'électricité, chutes d'évacuation, gaines, paliers et caves. Ces réseaux communs décident de ce qui peut bouger, de qui doit l'autoriser et de ce qui pèse sur le budget. Les repérer avant de dessiner évite de les découvrir une fois le chantier ouvert.

Comprendre

Avant d'être un quartier de Paris, les Batignolles appartenaient à une commune, Batignolles-Monceau, créée en 1830. Elle s'est fortement urbanisée, puis a été rattachée à Paris en 1860, en majeure partie dans l'actuel 17^e arrondissement. Le square des Batignolles, lui, fait partie des jardins aménagés par Alphand sous le Second Empire. Pour une rénovation, ce qui compte est moins la date de l'immeuble que son fonctionnement.

Dans un immeuble parisien, l'électricité, l'eau et le gaz montent par des colonnes ; les eaux usées et pluviales descendent par des chutes et des descentes. Chaque réseau a une limite entre le distributeur, la copropriété et l'appartement. Cette limite dit qui autorise, qui intervient et qui paie.

• Électricité : depuis novembre 2020, les colonnes montantes appartiennent au réseau public de distribution, sauf si la copropriété en a revendiqué la propriété. Compteur, disjoncteur de branchement et câble jusqu'au logement relèvent du gestionnaire de réseau. L'installation de l'appartement commence en aval du disjoncteur.
• Eau : le compteur appartient à Eau de Paris, même lorsqu'il est posé dans l'immeuble. L'installation du logement commence après le robinet d'arrêt placé après le compteur.
• Gaz : chaque logement a son organe de coupure individuel, placé avant l'entrée du logement. On ne se branche jamais sur la conduite montante.
• Évacuations : la chute, tuyau vertical qui reçoit les eaux de plusieurs étages, est commune. Elle se prolonge au-dessus du toit, dans le même diamètre : c'est la ventilation primaire, qui évite les odeurs.

Dans le silence du règlement de copropriété, la loi répute communes les canalisations qui servent à plusieurs copropriétaires, même lorsqu'elles traversent un appartement. Le règlement peut fixer une autre limite : c'est lui qu'il faut lire.

Ce qu'il faut vérifier

Avant de dessiner une nouvelle salle de bains ou de déplacer une cuisine, cinq points se vérifient sur place et dans les documents de l'immeuble.

• Les réseaux qui traversent l'appartement. Colonnes et chutes se listent avec leur position exacte. Une chute se déplace rarement : en général, c'est le plan qui s'adapte à elle.
• Le règlement de copropriété. Il dit si les canalisations et les gaines sont communes ou privatives, et où passe la limite.
• Les organes de coupure. Compteur et disjoncteur électriques repérés, robinet d'arrêt après le compteur d'eau testé, organe de coupure du gaz identifié avec son étiquette.
• Le matériau de la chute. Dans l'ancien, elle est le plus souvent en fonte. Le raccord d'un tuyau neuf demande des pièces de transition adaptées aux deux matériaux.
• L'amiante. Pour un immeuble construit avant le 1er janvier 1997, un repérage de l'amiante avant travaux est obligatoire ; il revient à celui qui commande les travaux. Le dossier technique amiante des parties communes se demande au syndic.

Le chantier passe aussi par les parties communes : palier, cage d'escalier, parfois la cave, ou la toiture où sort la ventilation primaire. Ces espaces se protègent, et leur usage s'organise avec le syndic et les voisins. Le guide sur la rénovation en copropriété haussmannienne détaille ce que le règlement autorise.

Les erreurs fréquentes

• Se raccorder sur la chute commune sans accord. C'est une intervention sur une partie commune : elle demande l'autorisation de l'assemblée générale, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
• Faire déplacer le compteur ou le câble d'arrivée par l'électricien du chantier. C'est le réseau public, sauf colonne revendiquée par la copropriété.
• Croire que le compteur d'eau appartient à la copropriété. Il appartient à Eau de Paris.
• Couper une chute en fonte sans la brider. La partie haute descend et les joints cassent. La chute se tient par des colliers posés au-dessus et au-dessous de la coupe.
• Réduire le diamètre au raccord « pour que ça passe ». Le branchement ne rétrécit jamais vers l'aval. Un raccord en Y, la culotte, remplace le té à angle droit.
• Encoffrer une chute ou une colonne sans trappe de visite. Le jour d'une fuite, il faut casser.
• Passer la disqueuse sur un tuyau gris et fibreux. Il peut s'agir d'amiante-ciment : le travail s'arrête jusqu'au repérage.
• Supprimer la ventilation primaire lors d'une réfection de toiture. Les odeurs remontent dans les logements.

Les questions à poser

Au syndic :

• « Les colonnes électriques sont-elles au réseau public, ou ont-elles été revendiquées ? »
• « En quoi sont les colonnes d'eau et les chutes, et quand ont-elles été refaites ? »
• « Avez-vous le dossier technique amiante ? »
• « La limite entre parties communes et parties privatives est-elle écrite au règlement ? »

À l'entreprise :

• « Raccordez-vous sur la chute commune ou sur un collecteur de l'appartement ? Avec quelle pièce ? »
• « Votre intervention reste-t-elle en aval du disjoncteur et de l'organe de coupure du gaz ? »
• « Comment tenez-vous la chute au moment de la coupe ? »

Ce que fait l'Atelier

L'Atelier Angle Noir est installé au 81 rue Boursault, aux Batignolles. Entreprise de rénovation, il conduit les chantiers d'appartements anciens en contractant général, avec une conception par un architecte d'intérieur.

Avant de chiffrer, l'Atelier lit l'immeuble : position des colonnes et des chutes, matériaux, organes de coupure, règlement de copropriété, dossier amiante. Quand les travaux touchent une partie commune, il prépare avec le propriétaire la demande à inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Ce relevé fait aussi le budget. Le prix d'une rénovation aux Batignolles dépend moins de la surface que de l'immeuble : état et matériau des chutes, remplacement éventuel d'un tronçon, présence d'amiante, passage en assemblée générale, étage et accès, nombre de réseaux à reprendre dans l'appartement. Pour un premier ordre de grandeur, l'estimateur de l'Atelier chiffre vos travaux pièce par pièce, en quelques minutes. Le prix ferme se fixe après visite.

L'Atelier reçoit sur rendez-vous, rue Boursault : prendre rendez-vous. L'ordre des étapes d'un projet dans l'arrondissement est détaillé dans l'article Rénover un appartement dans le 17^e : par où commencer ?

Questions fréquentes