Rénover un appartement avant de le vendre à Paris : une peinture qui tient, pas un coup de pinceau

Rénover un appartement avant de le vendre à Paris commence souvent par la peinture : c'est le poste qui change le plus l'impression de visite. Mais une peinture n'est pas un pot. C'est un système, du fond à la finition, et dans l'ancien elle se prépare avec deux règles de plus : laisser respirer les murs, et se méfier du plomb.

Comprendre

Une peinture qui tient se construit en couches :

1. Le support, ou subjectile : plâtre, plaque, bois, métal. Il doit être sec, à moins de 5 % d'eau.
2. Le rebouchage localisé des trous et des fissures.
3. L'enduit de lissage, tiré à zéro.
4. L'impression, qui règle la porosité du fond et assure l'accrochage.
5. La finition, en deux couches.

La préparation fait la tenue ; le produit fait l'aspect. Sauter l'impression, c'est laisser le fond « boire » la finition : l'aspect n'est jamais uniforme.

La préparation dépend de l'état du fond. Sur un fond sain, où la peinture tient, on lessive, on rince, on laisse sécher, on égrène. Sur un fond abîmé, cloqué, fissuré ou qui poudre sous le doigt, on gratte tout ce qui n'adhère plus, puis on rebouche, on lisse et on imprime.

Dans l'ancien, deux règles s'ajoutent. Le plâtre, la chaux et la pierre doivent rester perspirants : un film étanche, comme certaines peintures épaisses, piège l'humidité et finit par cloquer. Et toute peinture d'avant 1949 peut cacher du plomb.

Le plomb et le CREP, à la vente

Pour vendre ou louer un logement construit avant le 1er janvier 1949, le propriétaire doit faire réaliser un constat de risque d'exposition au plomb, le CREP. Sans plomb, ou sous le seuil de 1 mg/cm², il reste valable sans limite de durée. Au-delà, il doit avoir moins d'un an au moment de la vente.

Ce constat sert aussi avant les travaux : il dit où se trouve le plomb. Une peinture ancienne ne se ponce jamais à sec et ne se décape pas au décapeur thermique ; on choisit la méthode la moins émissive, avec un aspirateur à filtre à très haute efficacité.

Ce qu'il faut vérifier

• Le fond sec : moins de 5 % d'eau au moment de peindre.
• Les conditions : à l'intérieur, entre 8 et 35 °C et sous 70 % d'humidité relative.
• L'état de finition écrit au devis, avec les passes d'enduit. La norme des travaux de peinture distingue trois finitions, A, B et C.
• L'impression prévue : pas de finition directe sur un plâtre neuf.
• Les produits et les teintes consignés.
• Avant 1949, le CREP lu avant tout ponçage ou décapage.

Les erreurs fréquentes

• Peindre sur un fond humide, farinant ou poussiéreux : rien ne tient.
• Sauter l'impression : l'aspect n'est jamais uniforme.
• Passer une acrylique sur une vieille peinture glycéro brillante sans lessivage ni égrenage.
• Poser un film étanche sur un mur ancien : condensation et décollement.
• Choisir une finition satinée sur un fond à peine préparé : la lumière révèle tout.
• Repeindre une tache d'humidité sans traiter sa cause : elle revient.

Choisir la finition

Le mat masque les défauts du fond et convient aux plafonds, mais supporte mal le lavage. Le velours est le compromis courant des murs de pièces sèches. Le satiné se lave mieux, pour la cuisine, les bains et les boiseries. Le brillant exige un fond parfait. Avant une vente, une finition mate ou velours sur un fond bien préparé donne des murs nets en visite.

Les questions à poser

Au peintre :

• « Quel état de finition chiffrez-vous, A, B ou C, et avec quelles passes d'enduit ? »
• « Quelle impression sur ce support, et quels délais entre les couches ? »

Au diagnostiqueur :

• « Le CREP repère-t-il du plomb sur les murs et les boiseries que l'on compte poncer ou décaper ? »

Ce que fait l'Atelier

L'Atelier Angle Noir est une entreprise de rénovation installée 81 rue Boursault, aux Batignolles. Il conduit les chantiers d'appartements anciens en contractant général, avec une conception par un architecte d'intérieur.

Avant une vente, l'Atelier commence par le fond : humidité, fissures, état des anciennes peintures, CREP s'il existe. Il traite la cause d'une tache avant de la couvrir, écrit au devis l'état de finition et les passes d'enduit, et contrôle les murs à environ 2 mètres, en lumière non rasante, avant de rendre le chantier.

Pour un bien mis en location plutôt qu'en vente, les obligations sont détaillées dans Travaux d'appartement avant location à Paris. Côté acheteur, la lecture d'un bien à rénover est dans Estimation des travaux d'un appartement avant achat. Pour un premier ordre de grandeur, l'estimateur de l'Atelier chiffre les travaux pièce par pièce.

Questions fréquentes